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Pregunta: ¿Qué es la retención FIRPTA y cómo afecta a los vendedores extranjeros de bienes raíces en EE. UU.?

Retención FIRPTA en vendedores extranjeros de bienes raíces en EE. UU.: tasas, exenciones y Formulario 8288

Cuando una persona extranjera vende un bien inmueble en EE. UU., el comprador debe retener el 15% del monto realizado y remitirlo al IRS con el Formulario 8288. Los vendedores extranjeros pueden reducir o eliminar esa retención solicitando un certificado con el Formulario 8288-B.

Impuestos internacionales4 min de lectura

Respuesta rápida

FIRPTA exige al comprador de bienes raíces en EE. UU. retener el 15% del monto realizado cuando el vendedor es una persona extranjera, y remitir esa cantidad al IRS con el Formulario 8288. Si el comprador adquiere la propiedad como residencia personal y el precio de venta es de $300,000 o menos, no se requiere retención. Un vendedor extranjero puede solicitar un certificado de retención con el Formulario 8288-B antes del cierre; si el IRS lo aprueba, el comprador retiene solo el monto certificado en lugar del 15% completo.

Puntos clave

  • La retención FIRPTA es el 15% del monto realizado cuando una persona extranjera vende un bien inmueble en EE. UU.
  • En la mayoría de los casos el comprador es el agente de retención y es responsable de remitir el monto retenido al IRS con el Formulario 8288
  • No se requiere retención si el comprador adquiere la propiedad como residencia personal y el precio de venta es de $300,000 o menos
  • Un vendedor extranjero puede presentar el Formulario 8288-B antes del cierre para solicitar un certificado de retención que puede reducir o eliminar la retención del 15%
  • El IRS procesa en general las solicitudes del Formulario 8288-B en 90 días, por lo que los vendedores deben presentarlo con tiempo antes del cierre previsto

Qué es FIRPTA y cuándo aplica

El IRS señala: "The disposition of a U.S. real property interest by a foreign person (the transferor) is subject to the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA) income tax withholding."[1] FIRPTA trata cada venta, intercambio, donación u otra transferencia de un interés en bienes inmuebles en EE. UU. (USRPI) como una transacción que requiere el pago anticipado del impuesto sobre la renta de EE. UU. del vendedor extranjero al momento del cierre, no al momento de la declaración anual.

Un USRPI incluye en general cualquier participación directa en bienes inmuebles ubicados en Estados Unidos o en las Islas Vírgenes de EE. UU., así como participaciones en ciertas corporaciones nacionales. Los condominios, casas unifamiliares, edificios comerciales y terrenos en el sur de Florida en manos de ciudadanos extranjeros quedan dentro de esta definición. Para el panorama de cumplimiento cuando un propietario extranjero también tiene una entidad en EE. UU., consulte nuestra página de asesoría tributaria para bienes raíces.

La tasa de retención del 15% y el monto realizado

El IRS explica la tasa con claridad: "The rate of withholding generally is 15% (10% for dispositions before Feb. 17, 2016)."[2] La retención se calcula sobre el monto realizado, no sobre la ganancia. El monto realizado en una venta estándar equivale por lo general al precio bruto de venta, incluidas las deudas asumidas y el valor justo de mercado de cualquier contraprestación no monetaria pagada al vendedor.

Para una propiedad en el sur de Florida con un precio de venta elevado, la retención del 15% puede representar una reserva de efectivo considerable al momento del cierre. Ese monto retenido funciona como un pago anticipado del impuesto sobre la renta de EE. UU. del vendedor extranjero sobre la ganancia. Si el impuesto real del vendedor es inferior al monto retenido, el vendedor puede reclamar un reembolso o un crédito en su declaración de impuestos en EE. UU. para el año de la venta.

La obligación del comprador: remisión y Formulario 8288

El IRS es directo sobre quién asume la obligación de retención: "In most cases, the buyer (transferee) is the withholding agent. The transferee must find out if the transferor is a foreign person. If the transferor is a foreign person and the transferee fails to withhold, the transferee may be held liable for the tax."[3]

El comprador remite el monto retenido al IRS junto con los formularios de declaración de retención correspondientes.[6] Los compradores que no tengan certeza de si el vendedor califica como persona extranjera deben solicitar al vendedor una certificación escrita de persona no extranjera antes del cierre o en el momento del mismo. Para orientación sobre las obligaciones de declaración en EE. UU. del vendedor extranjero tras una transacción FIRPTA, consulte nuestra página de preparación de la declaración personal.

Exenciones clave que reducen o eliminan la retención

  • Compra de residencia a $300,000 o menos: no se requiere retención cuando el monto realizado en la disposición de un USRPI es de $300,000 o menos y el comprador tiene previsto usar la propiedad como residencia personal.[4]
  • Certificación de persona no extranjera: si el vendedor proporciona al comprador una declaración escrita y firmada de que no es una persona extranjera y el comprador no tiene razón para dudar de ello, no se requiere retención.
  • Certificado de retención del IRS: si el vendedor obtiene un certificado de retención antes del cierre o en el momento del mismo a través del Formulario 8288-B, la retención puede reducirse a un monto menor o eliminarse por completo en función del impuesto anticipado real sobre la ganancia.[6]
  • Excepción para acciones de cotización pública: no se aplica la retención FIRPTA cuando el interés transferido son acciones de una corporación nacional cuyas acciones se negocian regularmente en un mercado de valores reconocido.

Formulario 8288-B: cómo puede solicitar un certificado de retención un vendedor extranjero

El Formulario 8288-B es la solicitud de certificado de retención para disposiciones de intereses en bienes inmuebles en EE. UU. por personas extranjeras. El IRS explica: "Foreign persons use this form to apply for a withholding certificate to reduce or eliminate withholding on dispositions of U.S. real property interests."[7] Cuando se emite un certificado, el comprador retiene solo el monto certificado en lugar del 15% completo, o no retiene nada si el certificado autoriza una retención de cero.

El tiempo es decisivo. El IRS indica que "will normally act on a withholding certificate application within 90 days of receipt of all information necessary to make a proper determination."[5] Esa ventana de 90 días significa que el Formulario 8288-B debe presentarse meses antes de la fecha de cierre prevista. Cuando el impuesto real sobre la ganancia es significativamente inferior al 15% del precio bruto de venta, situación común cuando la propiedad tiene una base alta o una apreciación limitada, un certificado de retención puede liberar una cantidad sustancial de fondos al momento del cierre. Para transacciones transfronterizas complejas que involucran vendedores entidad o múltiples propietarios, consulte nuestra página de soluciones de asesoría.

Preguntas frecuentes

¿Quién es responsable de la retención FIRPTA: el comprador o el vendedor?

El comprador. Bajo FIRPTA, el comprador es en general el agente de retención. El comprador debe determinar si el vendedor es una persona extranjera, retener el monto requerido de los ingresos de la venta y remitirlo al IRS. Si el comprador no retiene y el vendedor es una persona extranjera, el IRS puede responsabilizar al comprador del impuesto.

¿Cuál es la tasa de retención FIRPTA?

La tasa estándar de retención FIRPTA es el 15% del monto realizado, que por lo general equivale al precio bruto de venta. Esta tasa se aplica a la mayoría de las disposiciones desde el 17 de febrero de 2016. Un vendedor extranjero que obtiene un certificado de retención del IRS antes del cierre puede reducir o eliminar el monto de la retención.

¿Existe una exención FIRPTA para compras residenciales de bajo precio?

Sí. No se requiere retención cuando el monto realizado en la disposición del USRPI es de $300,000 o menos y el comprador adquiere la propiedad para usarla como residencia personal. Ambas condiciones deben cumplirse: el precio debe estar dentro del umbral Y el comprador debe tener planes de usar la propiedad como residencia personal.

¿Qué es el Formulario 8288-B y cuándo debe presentarlo un vendedor extranjero?

El Formulario 8288-B es la solicitud de certificado de retención para disposiciones de intereses en bienes inmuebles en EE. UU. por personas extranjeras. Un vendedor extranjero lo presenta para pedir al IRS que reduzca o elimine la retención estándar del 15% en función del impuesto anticipado real sobre la ganancia. Dado que el IRS procesa en general estas solicitudes en 90 días, el formulario debe presentarse con suficiente antelación a la fecha de cierre prevista.

¿Qué ocurre si el comprador no retiene según lo exige FIRPTA?

Si el vendedor es una persona extranjera y el comprador no retiene el monto requerido, el IRS puede responsabilizar al comprador del impuesto que debería haberse retenido. El comprador queda obligado a pagar al IRS el monto no retenido, independientemente de cualquier obligación tributaria que el vendedor extranjero pueda tener por separado sobre la ganancia de la venta.

Fuentes

  1. FIRPTA Withholding · Internal Revenue Service
  2. FIRPTA Withholding · Internal Revenue Service
  3. FIRPTA Withholding · Internal Revenue Service
  4. FIRPTA Withholding · Internal Revenue Service
  5. FIRPTA Withholding · Internal Revenue Service
  6. FIRPTA Withholding · Internal Revenue Service
  7. About Form 8288-B, Application for Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests · Internal Revenue Service