Retención FIRPTA para vendedores extranjeros: 15%, Formulario 8288 y la exención de $300,000

FIRPTA cobra el impuesto sobre la renta de EE. UU. del vendedor extranjero en la mesa de cierre, en lugar de esperar una declaración meses después. El IRS lo dice directamente: "The disposition of a U.S. real property interest by a foreign person (the transferor) is subject to the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA) income tax withholding."^[1]

La palabra que carga el peso es disposición, y el IRS la lee tan ampliamente como el Código de Rentas Internas: una venta o intercambio, una liquidación, una redención, una donación y otras transferencias cuentan.^[1] Una operación sin dinero de por medio puede activar la obligación igual. Un padre extranjero que traspasa por escritura un condominio de Miami a un hijo adulto, un accionista extranjero que redime acciones de una compañía dueña de un edificio y un listado corriente que cierra por medio de una compañía de título están todos dentro de la regla. Lo que importa es quién transfiere y qué se transfiere, no cómo se titula el contrato.

Un interés en bienes inmuebles de EE. UU., o USRPI, abarca mucho más que una casa. El IRS lo define como "an interest, other than as a creditor, in real property (including an interest in a mine, well, or other natural deposit) located in the U.S. or the U.S. Virgin Islands", más cierta propiedad personal ligada al uso de ese inmueble, como maquinaria agrícola.^[2]

Las acciones también pueden ser un USRPI. Una participación en una corporación nacional se trata como tal salvo que se establezca que la compañía en ningún momento fue una corporación tenedora de bienes inmuebles de EE. UU. durante el más corto entre el período de tenencia y el período de 5 años que termina en la fecha de la disposición.^[2] En el sur de Florida es común que familias extranjeras tengan un condominio o un pequeño edificio comercial dentro de una compañía estadounidense y supongan que vender la compañía esquiva la retención. Con frecuencia no la esquiva. Quienes estén en esa situación deberían leer la guía de reportes tributarios para negocios en EE. UU. de propiedad extranjera junto con nuestra asesoría tributaria para bienes raíces.

El estándar es el 15% del monto realizado. Los compradores "are required to withhold 15% (10% for dispositions before Feb. 17, 2016) of the amount realized on the disposition",^[1] y el monto realizado es una cifra bruta: el efectivo pagado, más el valor justo de mercado de cualquier otra propiedad transferida, más cualquier deuda que el comprador asuma o a la que la propiedad esté sujeta inmediatamente antes y después de la transferencia.^[3]

De ahí se derivan dos consecuencias que sorprenden a los vendedores extranjeros primerizos. Nada en ese cálculo mira lo que el vendedor pagó por la propiedad, así que una venta sin ganancia se retiene igual que una venta con una utilidad grande. Y una hipoteca que el comprador asume aumenta el monto realizado aunque nunca llegue al vendedor en efectivo. Las transferencias a nivel de entidad van por otra vía: una corporación extranjera que distribuye bienes inmuebles de EE. UU. retiene el 21% de la ganancia que reconoce en la distribución a accionistas extranjeros.^[3]

El comprador lo es. "In most cases, the buyer (transferee) is the withholding agent. The transferee must find out if the transferor is a foreign person. If the transferor is a foreign person and the transferee fails to withhold, the transferee may be held liable for the tax."^[1] Esa última frase es la que los compradores subestiman: la responsabilidad recae en quien no retuvo, no en quien no reveló su condición.

El deber se extiende más allá del comprador. Ciertos agentes del comprador y funcionarios de cierre también deben retener,^[1] por eso una compañía de título o de escrow no libera fondos sin documentación sobre la condición del vendedor. Y cuando el vendedor es una entidad comercial estadounidense y no una persona física, esa entidad es su propio agente de retención en la disposición.^[1] Los compradores, agentes y equipos de cierre que prefieran resolver el punto antes de la fecha de cierre en lugar de discutirlo después pueden recurrir a ayuda con la retención FIRPTA.

Dos condiciones deben cumplirse a la vez, y el precio es solo una de ellas. No hay retención "in situations where the amount realized on the disposition of a USRPI is $300,000 or less and the transferee/buyer is planning on using the USRPI as a personal residence".^[4] Un comprador por debajo del umbral que piensa alquilar la unidad no califica, y un comprador que planea mudarse pero paga por encima del umbral tampoco califica.

La prueba de residencia tiene una forma definida. Uno o más compradores deben tener planes definidos de vivir en la propiedad al menos el 50 por ciento de los días que cualquier persona la use, medido en cada uno de los primeros dos períodos de 12 meses posteriores a la transferencia, y los días vacíos quedan fuera del conteo.^[6] Los días que pasa ahí un familiar cuentan como propios del comprador. Por encima de la exención hay un tramo intermedio: la compra de una residencia entre $300,000 y $1 millón recibe retención reducida bajo IRC 1445 en lugar de la tasa completa,^[5] así que el tramo de precio y el uso previsto por el comprador deben quedar definidos antes del cierre, no supuestos.

La retención sigue la parte extranjera, no el precio completo. Cuando una persona extranjera y al menos otra persona son dueñas de la propiedad, el monto realizado se distribuye entre los transferentes según el aporte de capital de cada uno, y el comprador retiene sobre la porción asignada al propietario extranjero.^[3] Un ciudadano estadounidense que vende junto con un cónyuge no residente no saca la operación de FIRPTA, y las partes no pueden asignar todo el monto al propietario estadounidense para hacer desaparecer la retención.

La copropiedad también estrecha la exención de residencia. Esa exención se mide contra el monto realizado en la disposición, no contra la porción asignada a un solo propietario,^[4] así que dos copropietarios extranjeros de una propiedad que se vende por encima del umbral no pueden alegar cada uno estar por debajo. Las transferencias con varios nombres en el título, un fideicomiso en la cadena o una entidad como vendedora son donde la aritmética falla con más frecuencia, y conviene modelarlas antes de firmar el contrato y no en la última semana: consulte nuestras soluciones de asesoría.

El Formulario 8288-B es la solicitud de certificado de retención. El IRS resume su propósito en una frase: "Foreign persons use this form to apply for a withholding certificate to reduce or eliminate withholding on dispositions of U.S. real property interests."^[10] En vez de enviar al IRS una porción fija del precio de venta, el comprador retiene el monto que aprueba el certificado, que puede ser una fracción de la cifra legal o nada en absoluto.

Para la mayoría de los vendedores extranjeros ese es el objetivo de todo el ejercicio. Al describir a un no residente que califica para la exclusión del IRC 121 sobre una residencia personal, el IRS señala que la retención legal "on the amount realized from the sale could exceed the maximum tax liability on the sale", y que el vendedor puede solicitar un certificado para que el comprador, a través del agente de escrow o de cierre, retenga a una tasa reducida aprobada.^[7] Un no residente que efectivamente vivió en la propiedad también puede calificar para esa exclusión si cumple la prueba de elegibilidad, aunque la ganancia máxima excluible es de $250,000 porque en general no hay declaración conjunta para un declarante no residente.^[7] Una propiedad comprada hace poco, vendida con margen delgado o con una hipoteca grande es el caso clásico en el que el 15% del precio equivale a varias veces el impuesto sobre la ganancia. El certificado no baja el impuesto. Evita que el IRS retenga dinero que nunca iba a ser impuesto.

Planifique en meses, no en semanas. El IRS "will normally act on a withholding certificate application within 90 days of receipt of all information necessary to make a proper determination",^[8] y ese reloj solo arranca cuando el expediente está completo. Una solicitud enviada dos semanas antes del cierre no tiene camino realista a un certificado a tiempo, y por eso la decisión de solicitarlo pertenece a la etapa del listado y no a la del cierre.

La identificación es el cuello de botella habitual. Un vendedor extranjero sin número de identificación del contribuyente de EE. UU. debe obtener uno, y el IRS permite que ambas solicitudes viajen juntas: el Formulario W-7 completo debe incluir el Formulario 8288-B completo, y el número se procesa dentro de los 10 días de recibido mientras el certificado sigue su propia vía.^[8] Armar bien ese paquete la primera vez es lo que protege la fecha de cierre, porque una solicitud de identificación rechazada reinicia la secuencia. Los vendedores extranjeros que aún no tienen ITIN deberían buscar ayuda con la solicitud de ITIN mucho antes de que la propiedad entre en contrato.

La retención no es el impuesto. Es dinero guardado contra una obligación que se calcula después, en una declaración de impuestos de EE. UU. del año de la venta, y todo lo retenido por encima de la obligación real regresa solo cuando se presenta esa declaración. Como la retención recae sobre el monto realizado y no sobre la ganancia,^[3] la brecha suele ser amplia, y el propio IRS reconoce que el monto legal puede superar la responsabilidad tributaria máxima de la venta.^[7]

De ahí salen dos puntos prácticos. El vendedor que nunca presenta deja el excedente con el IRS de forma indefinida, porque nada reembolsa una retención que nadie reclama. Y el vendedor que presenta sin la constancia de retención de la transferencia puede ver cuestionado el crédito, lo que convierte un reembolso rutinario en correspondencia. Reportar la venta, reclamar el crédito y conciliarlo con el expediente de cierre es trabajo corriente de declaración: eso es lo que atiende nuestra preparación de la declaración personal, y la mecánica de la declaración de no residente se explica en la guía para presentar el Formulario 1040-NR.