Estatus de profesional en bienes raices: la prueba de 750 horas y la eleccion de agrupacion explicadas

Bajo la ley tributaria federal, la actividad de alquiler se trata como una actividad pasiva independientemente del tiempo que invierta en ella. Esa clasificacion significa que las perdidas de alquiler solo pueden compensar ingresos pasivos, no salarios ni ganancias de negocios ordinarios. Para los inversionistas que poseen propiedades ademas de un empleo asalariado, el resultado practico es que las perdidas se acumulan en una cuenta de perdidas pasivas suspendidas hasta que se vende la propiedad o se generan suficientes ingresos pasivos para absorberlas.

Esta regla sorprende a muchos inversionistas en bienes raices, en particular a quienes amplian su cartera y esperan que las perdidas fluyan directamente a sus ingresos salariales. Nuestro equipo de asesoria tributaria para bienes raices trabaja con propietarios del Sur de la Florida para determinar que reglas aplican a su estructura de propiedad antes de presentar la declaracion.

La prueba del IRS para el estatus de profesional en bienes raices tiene dos requisitos, y ambos deben cumplirse en el mismo ano fiscal.^[1] Primero, mas de la mitad de todos los servicios personales que realiza en todos los negocios durante el ano deben ser en actividades de propiedad inmobiliaria en las que participe materialmente. Segundo, debe realizar mas de 750 horas de servicios en esas mismas actividades inmobiliarias durante el ano.^[1]

La prueba de servicios personales es donde muchos inversionistas no califican. Un contribuyente con un empleo de tiempo completo que posee propiedades en alquiler generalmente encontrara que sus horas en actividades inmobiliarias no superan la mitad de todo el tiempo profesional del ano. Por eso, el estatus de profesional en bienes raices generalmente solo esta disponible para quienes han dejado el empleo asalariado o cuya ocupacion principal es la propiedad inmobiliaria. Si esta evaluando si cumple este estandar, el equipo de soluciones de asesoria puede analizar las horas caso por caso antes de presentar su declaracion.

Sin una eleccion de agrupacion, cada propiedad en alquiler es su propia actividad separada para efectos de participacion material. Eso significa que debe cumplir individualmente una de las pruebas de participacion material para cada propiedad que posea. Para los inversionistas que distribuyen tiempo entre varias propiedades, esto puede dificultar cumplir la prueba de 500 horas para cualquier propiedad individual.

Como profesional en bienes raices, puede elegir tratar todos sus intereses en bienes raices en alquiler como una sola actividad combinada para efectos de participacion material.^[5] Una vez que se suman las horas, cumplir el umbral de participacion material se vuelve mucho mas alcanzable. La eleccion se hace adjuntando una declaracion a su declaracion de impuestos en el primer ano que desea que aplique y, por lo general, se extiende automaticamente a anos futuros.

Para declaraciones individuales donde tanto el estatus de profesional en bienes raices como la eleccion de agrupacion son factores, nuestro servicio de preparacion de la declaracion personal puede preparar la declaracion y adjuntar la declaracion de eleccion requerida. Si alquila propiedades a corto plazo y la prueba completa de profesional en bienes raices no esta a su alcance, existe una estrategia distinta que vale la pena entender: ¿Las perdidas de alquiler a corto plazo pueden compensar mis ingresos ordinarios?.

Los contribuyentes que no califican como profesionales en bienes raices aun pueden deducir hasta $25,000 de perdidas de alquiler contra ingresos ordinarios si participaron activamente en la actividad de alquiler durante el ano.^[2] La participacion activa es un estandar mas bajo que la participacion material: solo requiere que tome decisiones de gestion significativas, como aprobar nuevos inquilinos, establecer condiciones de alquiler y aprobar gastos.^[4]

La deduccion se elimina gradualmente para contribuyentes con ingresos mas altos. Se reduce en un 50% del monto que su ingreso bruto ajustado modificado excede $100,000.^[2] La deduccion desaparece por completo cuando el AGI modificado llega a $150,000 y todas las perdidas de alquiler se suspenden.^[3] Las perdidas que no se pueden deducir en el ano actual se arrastran hasta que ingresos pasivos futuros, una venta de propiedad o el cumplimiento de los requisitos permita utilizarlas.