Reglas de pérdidas de actividad pasiva: la asignación especial de $25,000 para alquileres

El IRS trata a los alquileres y a ciertas actividades comerciales como pasivas cuando el dueño no participa materialmente en ellas y luego limita cuánto de la pérdida resultante puede compensar otros ingresos. La definición que rige, en palabras del propio IRS, es que "your passive activity loss for the tax year is the excess of your passive activity deductions over your passive activity gross income."^[1] Todo lo que exceda el ingreso bruto pasivo queda no permitido para el año y se traslada al siguiente.

Para un propietario en Miami con un empleo asalariado y un dúplex de alquiler, ese resultado por defecto suele sorprender: incluso una pérdida directa del alquiler no compensa el salario a menos que aplique alguna de las excepciones que se explican en esta guía. Los dos caminos principales son la asignación especial para participantes activos y la vía del profesional de bienes raíces. Para una visión más amplia de cómo encajan las pérdidas de alquiler junto con las exclusiones de ganancia y la participación material, revise nuestra guía tributaria del inversionista de bienes raíces.

El IRS es explícito al decir que "a rental activity is a passive activity even if you materially participated in that activity, unless you materially participated as a real estate professional."^[10] Ese sello por defecto se aplica a casi cualquier propietario, sea una casa unifamiliar, un pequeño edificio de varias unidades o un local comercial, y sin importar si el dueño maneja el día a día en persona.

Ese sello es lo que hace importantes tanto la asignación especial como la vía del profesional de bienes raíces. Sin una de las dos, la pérdida de alquiler queda inactiva frente al ingreso ordinario y solo reduce ingreso pasivo futuro de esa misma actividad o de otra actividad pasiva. Nuestras soluciones de asesoría revisan toda la declaración antes de recomendarle a un cliente una de estas excepciones.

El IRS crea una excepción estrecha pero valiosa para dueños que participan activamente en un alquiler. En palabras del propio IRS, "if you or your spouse actively participated in a passive rental real estate activity, the amount of the passive activity loss that is disallowed is decreased and you therefore can deduct up to $25,000 of loss from the activity from your nonpassive income."^[2]

La asignación es por declaración, no por propiedad. Un matrimonio que presenta declaración conjunta comparte un solo tope de $25,000 entre todos sus alquileres con participación activa; un cónyuge casado que declara por separado y vivió aparte del otro cónyuge durante todo el año queda limitado a $12,500 bajo la misma regla.^[3] La asignación aplica únicamente a una actividad de alquiler de bienes raíces; no rescata pérdidas de una participación en sociedad limitada ni de otra actividad pasiva que no sea de alquiler.

La asignación especial se encoge a medida que sube el ingreso. El IRS establece que la asignación máxima de $25,000 "is reduced by 50% of the amount of your modified adjusted gross income that is more than $100,000" y que con MAGI de $150,000 o más el contribuyente generalmente no puede usar la asignación especial.^[3] Un casado que declara por separado y vivió aparte del cónyuge durante todo el año usa la mitad de cada umbral: la reducción empieza en $50,000 de MAGI y la asignación llega a cero en $75,000.^[3]

El ingreso bruto ajustado modificado para esta regla añade de vuelta varias partidas que de otro modo esconderían el disparador, incluida la propia pérdida de actividad pasiva. Una trampa común es un propietario cuyo MAGI parece bajo en la cara de la declaración pero sobrepasa el umbral de eliminación una vez que la pérdida de alquiler no permitida vuelve a entrar en el cálculo.

La participación activa es un estándar deliberadamente más ligero que la participación material, y esa diferencia es lo que hace alcanzable la asignación de $25,000 para un propietario común. El IRS explica que "active participation isn't the same as material participation" y la califica como "a less stringent standard than material participation", apuntando a decisiones de administración tomadas de manera significativa y de buena fe.^[4]

El IRS ofrece ejemplos concretos de decisiones de administración que califican: aprobar nuevos inquilinos, decidir los términos del alquiler y aprobar gastos.^[4] Un propietario de Miami que usa un administrador de propiedades aún puede calificar, siempre que conserve la palabra final sobre la aprobación de inquilinos y los gastos importantes. Aplican dos límites: solo los individuos (y ciertos herederos o fideicomisos) pueden participar activamente, y el dueño debe generalmente tener al menos un diez por ciento de interés en la actividad.

La participación material es una prueba mucho más estricta que la participación activa, y es la que un profesional de bienes raíces debe cumplir por cada actividad. El IRS propone una lista de pruebas, y satisfacer cualquiera de ellas hace que la participación sea material.^[5] Las tres que aparecen con más frecuencia en la práctica de bienes raíces son:

El estatus de profesional de bienes raíces es el único camino que quita del todo el sello pasivo a una actividad de alquiler y permite que las pérdidas fluyan sin el tope de $25,000. Aplican dos obstáculos. El primero es una prueba de mezcla: "more than half of the personal services" que el dueño presta en todos los oficios o negocios deben caer en oficios inmobiliarios en los que participe materialmente.^[6] El segundo es una prueba de horas: el dueño debe registrar "more than 750 hours of services during the tax year in real property trades or businesses in which you materially participated."^[6]

Ambas pruebas deben cumplirse, y las 750 horas son por año, no de por vida. El tiempo trabajado como empleado no cuenta a menos que el empleado posea más del cinco por ciento del empleador. Ese es el obstáculo que la mayoría de los propietarios que autoadministran su alquiler y tienen un trabajo a tiempo completo no relacionado no pueden superar, y por eso la asignación de $25,000 es el camino más común. Para un recorrido más profundo por la prueba de horas, la elección de agrupación y los desafíos ante el IRS, consulte nuestro estatus de profesional en bienes raíces.

Un alquiler de corto plazo con estadías promedio de siete días o menos no se trata como actividad de alquiler para fines pasivos, así que la regla de $25,000 y la definición de profesional de bienes raíces no aplican del mismo modo. Si el dueño participa materialmente en la actividad, las pérdidas pueden fluir como no pasivas sin siquiera pasar por el marco de la asignación especial. Si el dueño no participa materialmente, la pérdida sigue siendo pasiva pero se analiza como actividad pasiva no de alquiler. Revisamos la regla de siete días, las pruebas de participación material y la evidencia para defenderse en una auditoría en nuestro artículo sobre el participación material en alquileres a corto plazo.

Una pérdida de alquiler que no se pudo usar en un año no se pierde. El IRS establece que "any passive activity losses (but not credits) that haven't been allowed (including current-year losses) are generally allowed in full in the tax year in which you dispose of your entire interest in the passive (or former passive) activity."^[7]

El resultado práctico es importante. Un propietario que ha arrastrado pérdidas no permitidas sobre un alquiler en Miami durante años suele recuperar esas pérdidas en el año de la venta, compensando la ganancia y otros ingresos ordinarios una vez que la disposición es una transacción totalmente gravada a una parte no relacionada. Importan dos condiciones: la disposición debe ser una transferencia de mercado a un comprador no relacionado y debe reconocer toda la ganancia o pérdida realizada. Las ventas a plazos, las donaciones, las transferencias a partes relacionadas y el fallecimiento del dueño siguen reglas separadas que pueden acelerar, diferir o transformar las pérdidas.

Dos formularios hacen la mayor parte del trabajo. La página del IRS sobre el Formulario 8582 describe su función en una frase: "noncorporate taxpayers use Form 8582 to: Figure the amount of any passive activity loss (PAL) for the current tax year."^[8] Los ingresos brutos por alquiler, los gastos, la depreciación y el resultado neto luego fluyen a Schedule E of Form 1040, uno de los anexos de oficios o negocios a los que apunta el IRS para estas actividades.^[9]

Flujo, en orden: calcular ingresos y deducciones de la actividad en Schedule E, correr los límites pasivos y la asignación de $25,000 por el Formulario 8582, y llevar el importe permitido de regreso a Schedule E para llegar al ingreso bruto ajustado. Nuestro equipo maneja este proceso de principio a fin para propietarios con varias unidades de alquiler a través de nuestra práctica de asesoría tributaria para bienes raíces.