Base de bienes raíces heredados: el ajuste al valor de mercado a la fecha del fallecimiento

La base es contra lo que la ley tributaria mide la ganancia. Cuando la propiedad cambia de manos en vida, la base del comprador suele ser el costo. Cuando cambia de manos por fallecimiento, la respuesta cambia.

El IRS enuncia la regla de la herencia sin rodeos: "Generally, the basis of property inherited from a decedent is one of the following. The FMV of the property at the date of the individual's death."^[1] El resultado es que los años de apreciación que retuvo el causante, a veces décadas de apreciación en bienes raíces del sur de la Florida, se borran de la ganancia gravable del heredero cuando la propiedad se venda después. Esa línea del Código, la Sección 1014, es una de las provisiones de planificación más valiosas del sistema federal para una familia cuyo activo principal es una casa o un edificio de alquiler. Nuestro trabajo de soluciones de asesoría es donde estos números a la fecha del fallecimiento se fijan antes de que una venta posterior obligue la respuesta.

Hay dos fechas sobre la mesa. La opción por defecto es la fecha del fallecimiento del causante. La segunda opción es lo que el IRS llama alternate valuation date: "The FMV on the alternate valuation date if the personal representative for the estate chooses to use alternate valuation."^[1] Las instrucciones del Form 706 describen cuándo cabe la elección y cómo funciona.

El alternate valuation date no es una palanca de planificación general. Está disponible cuando reduce el gross estate y el estate tax, y la elección, una vez hecha, obliga a todos los activos del estate y no a uno solo. Un edificio de alquiler cuyo valor bajó en los seis meses siguientes a un fallecimiento puede, en un estate que deba estate tax federal, reducir tanto el estate tax como la base del heredero a esa cifra posterior. En un estate que no debe estate tax federal, el alternate valuation date no sirve para aumentar la base del beneficiario; el personal representative no puede elegirlo solo para subir el número del heredero. Cuando la mecánica del executor está en marcha, nuestro servicio de preparación de la declaración personal coordina el valor del estate tax con la declaración posterior del beneficiario.

Cómo estaba titulada la propiedad el día antes del fallecimiento decide cuánto de ella se ajusta. El IRS mantiene dos vías separadas para cónyuges y no cónyuges.

Para propiedad en tenencia conjunta con right of survivorship entre no cónyuges, solo se ajusta la porción incluible en el estate del causante. En el ejemplo del IRS, John y Jim compraron propiedad de negocio por $30,000 con John aportando dos tercios y Jim un tercio, y "Depreciation deductions allowed before John's death were $12,000."^[4] A la muerte de John, "the property had an FMV of $60,000, two-thirds of which is includible in John's estate."^[4] La porción propia del sobreviviente, menos la depreciación permitida al sobreviviente sobre esa porción, permanece; solo la porción heredada se ajusta a la parte incluible del FMV.

Para los cónyuges que titulan como tenants by the entirety o como los únicos dos joint tenants with right of survivorship, la mitad de la propiedad es incluible en el estate del cónyuge causante: "It doesn't matter how much each spouse contributed to the purchase price."^[5] La base del sobreviviente se convierte en la mitad del costo original más la mitad del FMV al fallecimiento, menos la depreciación permitida sobre la mitad del sobreviviente.^[5] Cuando una vivienda de asesoría tributaria para bienes raíces pasa al cónyuge sobreviviente, ese es el cálculo que sostiene la venta futura.

La propiedad comunitaria tiene su propia regla porque un matrimonio en uno de nueve estados se considera dueño conjunto de la propiedad. El IRS: "In community property states (Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington, and Wisconsin), married individuals are each usually considered to own half the community property. When either spouse dies, the total value of the community property, even the part belonging to the surviving spouse, generally becomes the basis of the entire property."^[3] La condición atada es importante: "at least half the value of the community property interest must be includible in the decedent's gross estate, whether or not the estate must file a return."^[3]

En la práctica, un matrimonio que vivió en Texas o California y tuvo bienes raíces como propiedad comunitaria ve la base entera reiniciada cuando muere el primer cónyuge, no solo la mitad del cónyuge fallecido. Florida no está en la lista. Eso importa para una familia que se mudó de California a Florida ya avanzada la vida, porque el carácter comunitario de esa propiedad no desaparece automáticamente al cruzar la frontera del estado; que el double step-up sobreviva depende de cómo se tituló y volvió a titular la propiedad. El ejemplo del IRS concreta el cálculo: un interés en propiedad comunitaria con base de $80,000 cuyo FMV subió a $100,000 da "The basis of your half of the property after the death of your spouse is $50,000 (half of the $100,000 FMV)."^[3]

Hay una regla contra abuso que cancela el ajuste. El IRS la enuncia: "The above rule doesn't apply to appreciated property you receive from a decedent if you or your spouse originally gave the property to the decedent within 1 year before the decedent's death. Your basis in this property is the same as the decedent's adjusted basis in the property immediately before their death, rather than its FMV. Appreciated property is any property whose FMV on the day it was given to the decedent is more than its adjusted basis."^[2]

La regla apunta a las transferencias de última hora diseñadas para fabricar un reinicio de base. Si un contribuyente regala un alquiler muy apreciado a un familiar en fase terminal y hereda el mismo bien en menos de un año, la base sigue siendo la del causante. La ventana de 1 año se mide al día. Este es un caso donde una conversación de la exención del impuesto federal al patrimonio de $15 millones, hecha con mucha antelación, es la diferencia entre un plan que funciona y uno que el IRS desmonta en una auditoría.

Para inmuebles de alquiler heredados, la historia de depreciación se reinicia en la porción heredada. El IRS: "If a beneficiary can depreciate inherited property, the Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS) must be used to determine depreciation."^[8] Para propiedad que ya era en parte del sobreviviente, el IRS superpone dos cálculos: "The first computation is for the original basis in the property. The second computation is for the inherited part of the property."^[8] El sobreviviente sigue depreciando la mitad original bajo el mismo método usado antes, y la mitad heredada se deprecia bajo MACRS.^[8]

En la práctica, la depreciación no recapturada sobre la porción del causante no lo sigue al heredero. La base ajustada al alza es contra la que el heredero deprecia y, eventualmente, contra la que vende. La depreciación reclamada por el causante en vida no reaparece como ingreso de recaptura en la venta posterior del heredero. Para una propiedad que el heredero pretende mantener como alquiler, el papel de trabajo de preparación de la declaración personal con la nueva base depreciable es lo que protege los números en cada declaración de aquí en adelante.

La regla del ajuste de base gira en torno a la definición estadounidense de propiedad heredada, no al lugar donde está el inmueble. Un US person que hereda propiedad raíz en México, Colombia, Venezuela, Argentina o cualquier otro país igualmente toma una base igual al FMV de la propiedad a la fecha del fallecimiento, según lo dice la regla del IRS.^[1] La venta posterior, si genera ganancia, es una ganancia de capital de EE. UU. reportada en la declaración estadounidense del heredero.

Eso es solo el lado del impuesto sobre la renta. Un US person que recibe más de cierto monto de un estate extranjero tiene una obligación separada de reporte, una cuenta bancaria extranjera heredada junto con el inmueble puede empujar al heredero a presentaciones adicionales, y el país donde está el inmueble tendrá su propio impuesto de herencia o transferencia, a veces calculado sobre el valor de la escritura y no sobre el valor de mercado que quiere el IRS. Una tasación calificada que fije el FMV en dólares estadounidenses a la fecha del fallecimiento, con un tipo de cambio aceptado, es el papel más valioso que el heredero puede obtener, porque el estate en el extranjero rara vez lo produce en la forma que una revisión posterior del IRS aceptará. Para clientes con activos familiares en más de un país, nuestro trabajo de soluciones de asesoría es el lugar donde estas preguntas transfronterizas de base se resuelven.

El IRS define un rastro documental específico. Cuando un estate está obligado a presentar la declaración federal de estate tax, "the estate beneficiaries generally will receive a Schedule A (Form 8971) from the executor of the estate reporting the estate tax value of property distributed to them. Certain beneficiaries are required to use this value as the initial basis in the property received from the estate."^[7] Esa regla de base consistente proviene de la Sección 1014(f), que "requires that basis of certain property acquired from a decedent be consistent with the value of the property as finally determined for estate tax purposes."^[6] Las regulaciones finales bajo esa sección son T.D. 9991.^[6]

Cuando no se presenta declaración de estate tax, el IRS acepta como fuente de base un valor tasado usado para propósitos de inheritance o transmission tax estatal.^[1] La exposición a evitar es una tasación errada en la declaración posterior: "If the value or adjusted basis of any property claimed on an income tax return is 150% or more of the amount determined to be the correct amount, there is a substantial valuation misstatement."^[9] Al 200% pasa a ser una gross valuation misstatement.^[9] Una tasación errada que produce "an underpayment of tax of more than $5,000" jala un adicional del 20% sobre el impuesto, y una gross misstatement lo sube al 40%.^[9] Una tasación calificada contemporánea a la fecha del fallecimiento es lo que defiende la base en un examen posterior.

El periodo de tenencia no es una pregunta con propiedad heredada. El IRS: "If you sell or dispose of inherited property that is a capital asset, the gain or loss is considered long term, regardless of how long you held the property."^[10] Una casa heredada vendida seis semanas después del funeral igual tributa a tasas de ganancia de capital de largo plazo, calculadas contra la base ajustada al alza establecida a la fecha del fallecimiento.

Esa combinación es lo que hace tan valioso el ajuste. Una propiedad adquirida hace décadas por el causante a un número modesto se convierte en una propiedad con nueva base al FMV, gravada por cualquier apreciación posterior al fallecimiento a la tasa de largo plazo, y los años que el causante la retuvo no crean exposición de ingreso ordinario para el heredero. La regla de base consistente en la Sección 1014(f) es lo que mantiene el número reportado en la venta alineado con el valor que usó el estate.^[6] La base del heredero evoluciona normalmente desde ese punto: sube con mejoras a la propiedad y baja con la depreciación permitida y con reembolsos de seguros por casualty.